English contents Skalere tekst Øke kontrast

Eiendomsskatt


Her finner du utvidet informasjon om eiendomsskatt


Innhold:

2016
2015 ( Offentlig ettersyn)
 
2014
 
2013
 
2012
 
2011
 
 
 
Kommunestyret vedtok i sak 82/09 en utvidelse av eiendomsskatten i Brønnøy kommune. Brønnøy kommune har hatt eiendomskatt i sentrum av Brønnøysund og Hommelstø siden 01.01.03.
Denne blir nå innført i hele kommunen. Utvidelsen, kombinert med omlegging av dagens ordning og fastsatte frister for utlegging av skatteseddel, gjør at arbeidet må prioriteres. Nedenstående informasjon er utarbeidet på bakgrunn av prosjektarbeidet til dd. Hensikten er å gi publikum innsyn i arbeidsmetodikk samt å gi ytterligere informasjon om temaet eiendomskatt.

 

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten er en frivillig kommunal skatteform. Det er kommunestyret som avgjør om kommunen skal ha eiendomsskatt. Det er også opp til den enkelte kommune å bestemme utformingen av eiendomsskatten innenfor rammene fastsatt i eigedomsskattelova . Satsen for eiendomsskatten skal være mellom 2 og 7 promille av takstgrunnlaget. For kraftverk gjelder egne takseringsregler, som baserer seg på verdien av produksjonen. I 2008 hadde 276 kommuner eiendomsskatt i en eller annen form. Kommunenes samlede inntekter fra eiendomskatten er i overkant av 6 mrd. kroner, og skatten er således en viktig kilde til finansiering av mange kommuners tjenestetilbud. I KOSTRA kan en finne utfyllende informasjon om eiendomsskatten i norske kommuner.

Som skatt har eiendomsskatten gode egenskaper sammenliknet med andre skatteformer, først og fremst fordi skatten er knyttet til bygg og grunn. Skattegrunnlaget er dermed vesentlig mer immobilt og stabilt over tid enn for eksempel finanskapital. Eiendomsskatten er også i mindre grad enn andre skattarter avhengig av konjunkturene, slik for eksempel selskapsskatten er.

I 2007 ble det åpnet for at det kunne skrives ut eiendomsskatt i hele kommunen. Tidligere var det kun adgang til å skrive ut eiendomsskatt på ”verker og bruk” og i ”bymessige strøk”. En konsekvens av dette var at flere typiske hyttekommuner nå ilegger hytter og fritidsboliger eiendomsskatt. Det er ikke anledning til å benytte ulik skattesats for boliger og fritidsboliger/hytter, og kommunene skal også følge de samme prinsippene ved verdsetting av boliger og fritidsboliger/hytter.

Fra og med 2009 er det innført adgang til å skrive ut eiendomsskatt på oppdrettsanlegg i sjø, jf. Ot.prp.nr. 1 2008-2009 . Fra 2010 trekkes grensen for utskriving av eiendomsskatt i sjøområdet ved grunnlinjene. Eiendomsskatt som er utskrevet for områder utenfor denne grensen, trappes ned slik at den er utfaset i 2012, jf. Prop. 1 L (2009-2010)

http://no.wikipedia.org/wiki/Eiendomsskatt

 

Generelt:

Eiendomsskatteprosjektet er ofte det største prosjektet som gjennomføres i kommunal regi i løpet av det aktuelle tiåret. Det er også tilfelle i Brønnøy kommune. Kommunestyret bestemte seg for innføring av eiendomsskatt den 16. desember 2009, og sakkyndig nemnd i lag med administrasjonen har dermed i praksis drøye 3 måneder på å taksere 3843 eiendommer. Det sier seg selv at dette er en stor oppgave på kort tid.

Besiktigelsen er bare en liten del av arbeidet med å komme frem til korrekt takst. Før selve takseringsarbeidet starter, må man velge metode. Brønnøy kommune har valgt å benytte en metode som i dag er benyttet i de fleste kommuner som takserer/omtakserer for eiendomsskatt. Se nedenfor for mer omfattende beskrivelse av metoden.

Metoden bygger på data fra Matrikkelen, og da er det viktig at Matrikkelen er mest mulig korrekt. Dette betyr i praksis at man går gjennom byggesaksmapper, og oppdaterer arealet derfra i Matrikkelen. Dette arbeidet pågår hele året, men er blitt intensivert frem til besiktigelsen startet.

Sakkyndig nemnd har utarbeidet er foreløpige rammer og retningslinjer for takseringen. Dette vil si kvadratmeterpriser, etasjefaktorer, veiledning for bruk av indre og ytre faktor osv. Disse rammene og retningslinjene er foreløpige, og offentliggjøres ikke før offentlig ettersyn starter. Dette er fordi at nemnda skal ha mulighet til å endre de underveis. Endring underveis er helt vanlig og gjøres for å tilpasse eiendomsskattetakstnivået til det reelle takstnivået.

Etter at nemnda har vedtatt foreløpige rammer og retningslinjer skal eierne ha varsel om takseringen. Folk skal ha mulighet til å melde seg på til besiktigelse. Dette føres inn i KomTek eiendomsskatt, og kommer automatisk med på besiktigerskjemaene til besiktigerne. Alle besiktigerskjemaene og kartgrunnlagene må skrives og settes i system, slik at besiktigerne har et enkelt system å forholde seg til i forhold hvor de kan ”hente ut arbeid” og hvor det skal leveres inn.

Før besiktigerne starter på jobben, må de ha grundig opplæring. Det samme gjelder de som skal føre inn opplysningene i Matrikkelen og de som skal føre inn opplysningene i KomTek Eiendomsskatt.

Etter at all takstinformasjon er lagt inn i KomTek, skrives det ut vedtakslister som oversendes nemnda. Nemnda går gjennom takstene og vedtar disse foreløpig. For hver eiendom som gjennomgås, kan nemnda få se en kopi av besiktigers rapport, de bildene som besiktiger har tatt på eiendommen og de kan se eiendommen på kart eller i ortofoto. Etter at alle takstene er vedtatt foreløpig, vedtas de til slutt endelig, og man er klar til å sende ut skatt og takst, og legge ut alle takstene til offentlig ettersyn.

 

Oppsummering:

Som det fremgår av det foranstående, er det en omfattende prosses kommunen skal igjennom.
Rådmannen har på bakgrunn av korte tidsfrister samt hensyn til økonomiske rammer valgt at arbeidet skal utføres av kommunalt ansatte. Omfanget av arbeidet er i en slik størrelsesorden at dersom jobben skulle bli utført av eksterne hadde kommunen, etter all sannsynlighet, ikke kommet i gang med jobben før 01.02.10.  Lov om offentlige anskaffelser krever at alle oppdrag > 500.000 kr skal utlyses på Doffin, og en slik tilbudsforespørsel skal ligge ute i vis periode. Dersom arbeidet skulle vært satt ut ville det vært liten mulighet å produserer skattelistene innen 01.04.10.
Ved å benytte eget personell tilegner kommunen seg ny kompetanse som beholdes i organisasjonen etter endt prosjekt. Antall medarbeidere som er engasjert er pr. dd ca 30 stykker. Antallet vil variere i prosjektperioden alt etter arbeidsomfang. Prosjekt organisasjonen er dimensjonert slik at man delvis kan ta unna arbeide i sin ordinære jobb. Brønnøy kommune beklager de evt. ulemper det medfører at en rekke ordinære arbeidsoppgaver blir skjøvet frem i tid.
Avsluttningsvis vil rådmannen peke på fordelen ved å gjøre ovenstående arbeide grundig. Dette vil medføre at kommunens eiendomsopplysninger senere vil være av svært høy kvalitet.
 

 

Bruksareal (BRA) er alt areal innenfor omsluttende vegger. (Fra Wikipedia, den frie encyklopedi)

Bruksareal for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan/etasjer uavhengig av bruken.
 
Bruksareal

For at arealet skal tilfredsstille kravene til måleverdighet må det være minimum 190 cm takhøye over minimum 60 cm bredde. Videre stilles det som krav at arealet har gulv og faste vegg/tak-konstruksjoner.

Ved skråtak beregnes arealet ved å måle bredden som tilfredsstiller kravet til 190 cm takhøyde, for å så legge til 60 cm på hver side, evt. til knevegg hvor denne kommer innenfor (før) 60 cm.
 

Ikke måleverdig

Er bredden under 60 cm selv om høyden er 190 cm så er det ikke et måleverdig areal.

Loft

Når bredden er mellom 60 cm og 190 cm og høyden er over 190 cm skal det betegnes som loft. Ved arealberegning legger man til 60 cm på hver side. Eks. har man et loft som er 150 cm bredt med 190 cm høyde vil arealet bli 1,5+0,6+0,6 = 2,7 m x husets lengde. Er huset 10 meter langt, ekskl. yttervegger, vil loftet bli 2,7x10=27 m2.

Hovedetasje 2

Hvis bredden er 190 cm eller mer og høyden 190 cm skal det betegnes som en hovedetasje 2. Arealet måler du på samme måte. Bredde 1,9 m + 1,2 m ganger lengden av huset. En vil dermed få mange etasjer som beregnes som hovedetasje, til tross for at disse kan ha skråtak.

Bruksareal er mest brukt av kommunale/offentlige etater, og brukes blant annet til beregning av vann/avløpsgebyr samt eiendomsskatt.

 

1. Hva har besiktiger lagt til grunn for verdivurdering?
 
Svar: Indre og ytre forhold til eiendommen, byggeår, bygningens stand, kjente omsetninger i området for tilsvarende objekter. Det blir kun gjort en utvendig befaring.
 
2. Jeg har store skader som takstmannen ikke kjenner til, spiller det inn på taksten?
 
Svar: Ja, lever en skriftlig klage hvor forholdene blir beskrevet, vedlegg dokumentasjon. Skadetakst eller bilder der det foreligger.
 
3. Taksten er alt for høy, dette synes jeg er urimelig, har dere gjort en feil?

Svar: Er taksten realistisk ved salg i et fritt marked uten heftelser på eiendommen? Hvis man mener taksten er for høy er det mulig å klage. Men hvis det viser seg at taksten er reell eller i verste fall for lav vil overskattetakst nemnden vurdere dette på nytt. Klageren kan i verste fall ende opp med en høyere takst.
 
4. Naboen har fått en lavere takst enn meg, men har jo et større hus?

Svar: Det har blitt gjort en verdivurdering ut ifra hva markedet er villig til å betale for huset ditt. Derfor kan mange andre faktorer enn areal spille inn på verdien.
 
5. Jeg har en lavere verditakst fra 2 år siden, har dere gjort en feil?

Svar: Kanskje, er dette en lånetakst bestilt av banken vil den i mange tilfeller være lav for å gi banken større sikkerhet. En må huske at takster er ferskvare, så mye kan ha skjedd i mellomtiden. Kanskje markedet har utviklet seg.
 
6. Hytta mi er ikke mulig å selge pga. at den ligger på en tomt sammen med flere hytter. Vi har avtaler som binder oss så vi ikke får solgt.

Svar: Eiendomsskatteloven tar ikke stilling til privatrettslige avtaler. Eiendomsskatten på slike eiendommer må deles mellom de forskjellige eierne internt.
 
7. Jeg har en festet tomt. Hvorfor skal ikke grunneier betale eiendomsskatten?

Svar: Ved langsiktig festeavtaler, typisk for bolig og fritid, vil det være fester som må svare for eiendomsskatten.
 
8. Jeg har fått krav om å betale eiendomsskatt på en hytte jeg ikke eier, men grunnen er min.

Svar: Dette er pga. en privatrettslig avtale mellom deg og hytteeieren. Eneste måten å få denne avgiften over på hytteeier på papiret er ved å tinglyse hjemmelsovergang på eiendommen. Kan også skille ut en festet tomt eller punktfeste. Først når dette foreligger vil eiendomsskatten bli flyttet til riktig eier.
 
9. Kan jeg søke om fritak?

Svar: Noen eiendommer skal ha fritak, disse følger av eiendomsskatteloven § 5 (se evt. link på første siden). Andre eiendommer kan få fritak. Hvilke eiendommer som kan få fritak, følger av § 7. Det er opp til kommunestyret å bestemme hvilke fritak det ønsker å gi etter paragraf § 7. Kommunen må likebehandle alle eiendommer i samme kategori.
Kommunestyret har vedtatt 10 års fritak for nye boliger, fritak for bygninger med historisk verdi og fritak for stiftelser eller organisasjoner som gagner kommunen, fylke eller stat (gjelder de som ikke drives mtp på profitt). Disse eiendommene skal automatisk få fritak.
Mener du at en eiendom skulle hatt fritak etter noen av de ovenstående punktene, og ikke har fått det, kan man søke/melde fra til kommunen om dette. Øvrige vanlige boligeiendommer og næringseiendommer vil ikke få innvilget fritak. Betalingsvansker er heller ikke en grunn som gir rett til fritak for eiendomsskatt.
 
10.Hva er bunnfradrag?
Svar: Kommunestyret har innført bunnfradrag for selvstendige, godkjente boenheter. Kommunestyret tar hvert år stilling til bruk av bunnfradrag ved beregning av eiendomsskatt. Bunnfradraget påvirker ikke takseringsarbeidet. Administrasjonen må sørge for at det til enhver tid foreligger oversikt over selvstendige boenheter i kommunen som kan få bunnfradrag.
 
11. Kan jeg få utført en egen takst (godkjent takstmann) og kreve at den heller skal brukes?

Svar: Nei. Både meglertakst og kommunens eiendomsskattetakst har antatt markedsverdi som utgangspunkt. Når kommunen, gjennom sakkyndig nemnd, har fastsatt takst, har et overordnet mål vært å sikre likebehandling av eiendomsbesitterne. Dette er et forhold som meglerne ikke trenger å ta hensyn til, bl,a. ved at de i mange tilfeller takserer potensialet ved en eiendom.
 
12. Hvordan kan jeg klage?

Svar: Når du som eier får tilsendt oversikt over takst og skatt, har du etter loven en klagefrist på tre uker. Du kan ikke klage på skattebeløpet, kun på grunnlaget/taksten. (Skattebeløpet for bolig- og fritidseiendommer er vedtatt av kommunestyret til 2 promille av grunnlaget/taksten etter bunnfradrag er trukket fra.)

Dersom eiendomsbesitter er uenig i skattegrunnlaget/taksten, må det fremsettes en SKRIFTLIG klage. Klagen må merkes tydelig med gårds- og bruksnummer, og evt. feste- eller seksjonsnummer. Klagen må inneholde en forklaring/begrunnelse på hvorfor du mener taksten ikke er korrekt. All relevant dokumentasjon må vedlegges, eks kopi av nylig avholdt takst, bilder av særskilte faktorer på eller i bygninger etc. Eiendomsbesitter/klager må kunne påregne at det gjennomføres ny besiktigelse, for å vurdere nye momenter, og bør stille seg disponibel for tilrettelegging for dette.

Klage på taksten vil i første omgang gjennomgås av administrativt, slik at eventuelle feil kan rettes. Den sakkyndige nemnda vurderer så klagene. Blir klagen tatt til følge, endres taksten. Opprettholdes taksten, oversendes klagen til sakkyndig ankenemnd (overskattetakstnemnda). Avgjørelsen her er endelig og kan bare overprøves av domstolene.

 

13. Hvordan skal jeg betale?

Svar: Eiendomsskatten kreves inn gjennom faktura, sammen med de andre kommunale avgiftene. Denne fakturaen må betales, selv om du er uenig i beløpet eller takseringen, og sender klage til kommunen. Hvis du får medhold i din klage, vil det du har betalt for mye, bli fratrukket fremtidige fakturaer eller tilbakebetalt

 

BRA (bruksareal)

BRA er det areal som ligger innenfor omsluttende vegger fratrukket piper, kanaler etc. som er over 0,5m2 (omsluttende vegger er yttervegger, eventuelle vegger mot naboleilighet eller felles del). Innvendige skillevegger måles med tykkelse inntil 0,5m.

Bruksnummer

Bruksnummer er en eiendomsbetegnelse og tar utgangspunkt i et gårdsnummer. Eiendommer får tildelt bruksnummer av kommunen i stigende rekkefølge etter hvert som de skilles ut. En eiendom betegnes derfor korrekt med kommunenummer (knr)/gårdsnummer (gnr) og bruksnummer (bnr). I tillegg kan det være festenummer (fnr) eller seksjonsnummer (snr).

Bunnfradrag

Bunnfradrag er et fast kronebeløp som skal trekkes fra skattetaksten. Eksempel på dette er en skattetakst på 1 000 000 kr med et bunnfradrag på 100 000 kr gir 900 000 kr i skattegrunnlag for beregning av skatt.

Differensiert promille

Det er mulig å differensiere promille mellom eiendommer med og uten boligformål. Eiendommer med bolig og næring i samme bygg blir taksert med hver sin takst, slik at de kan differensieres.

Etasjefaktor

Etasjefaktor blir brukt for å vekte verdien til de forskjellige etasjene i et bygg når det benyttes sjablong ved taksering. Typisk vil en kjeller ha mindre verdi enn en hovedetasje.

Festenummer

Når du har en hytte eller bolig som står på en festet tomt, betyr det at du leier tomten av grunneier og betaler årlig avgift til ham. Det er vanlig å feste bort tomter med eget bruksnummer også, fordelen (især for festeren) er at det ved frikjøp ikke kreves noen ny delingsforetning.

Fester

En festetomt er en del av en eiendom der det foreligger et leieforhold mellom en grunneier, og en fester/leietaker. Grunneieren krever inn en (som regel årlig) grunnleie. Leieforholdet er fastlagt i en festekontrakt. Festekontrakten sikres rettsbeskyttelse ved tinglysning. Grunneier gir om ikke annet er avtalt fester alle rettigheter som er nødvendig for det formål festeren skal bruke tomten for. Fester er juridisk ansvarlig for eiendommen og vil derfor bli ilagt eiendomsskatten.

Fritak

Noen eiendommer har krav på fritak etter § 5 i eiendomsskatteloven, andre eiendommer kan få fritak etter § 7. Eiendommer under § 7 må vedtas fritatt av kommunestyret.

Grunneier

Grunneier er den som er den faktiske eier av en grunneiendom. Grunneieren kan enten være en eller flere privatpersoner, en institusjon, et firma, en kommune, en fylkeskommune eller staten.

Gårdsnummer

Alle eiendommer har et gårdsnummer. Når det skilles ut underbruk av en eiendom får den nye Eiendommen samme gårdsnummer og et nytt bruksnummer.

Hjemmelshaver

Hjemmelshaver er den som står oppført i grunnboken som eier av matrikkelenhet. En hjemmelshaver kan både være en grunneier, en fester eller en seksjonseier. Hjemmelshaver trenger ikke nødvendigvis være den samme som den reelle eieren av matrikkelenheten. Hvis hjemmelshaveren er død, og det ikke er foretatt skifte eller overdragelse ikke har funnet sted.

Indre faktor (IF)

Faktorer som er vesentlig for eiendommens verdi innenfor grensene. Dette gjelder husets alder og stand (vedlikehold med mer). Dette er forhold på eiendommen som vil påvirke verdien. Typisk standard, kvalitet og bygningens alder.

Ytre faktor (YF)

Faktorer som påvirker eiendommens verdi og som ligger utenfor selve eiendommen. Typisk støy , lukt og eller støv.

Kalibrering

Alle medarbeidere i prosjektet vil bli kalibrert slik at like tilfeller vil bli behandlet likt. For hjemmelshaver skal det være likegyldig om det er ”Per” eller ”Pål” utfører besiktigelsen på eiendommen.

Kvadratmeterpris

Betegnelse brukt for å prise snittkostnader per kvadrat i en bygning. Ulike bygningstyper har ulike kvadratmeterpriser. Denne kvadratmeterprisen blir justert med etasjefaktor, indre faktor, sonefaktor og evt. ytre faktor.

Matrikkel

En matrikkel (lat. matricula = register) er et offentlig register over grunneiendommer. Matrikkelen er det nye systemet som har tatt over for RiksGAB og KommuneGAB. Her ligger eiendomsinformasjon registrert for hele landet.

Promille

Ved beregning av eiendomsskatt skal kommunestyre/bystyret bestemme seg for en promillesats. Denne kan settes fra 2-7‰, ved førstegangs innføring av eiendomsskatt skal den settes til 2‰. Kommunestyret har hvert år anledning til å justere promillen 2‰ opp eller ned.

Regningsmottaker

Hver eiendom i kommunen har oppnevnt en regningsmottaker. Forvalgt blir dette en av hjemmelshaverne, men eieren står fritt til å velge hvem som skal stå oppført uavhengig av rettigheter til eiendommen.

Sakkyndig nemnd

Denne nemnden skal vedta takstene foreslått av besiktigerne. De utarbeider og vedtar rammer og retningslinjer for takseringsarbeide. Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret.

Sakkyndig ankenemnd

Klageinnstanse for behandling etter at takstene er sjekket for faktafeil og åpenbare feilvurderinger av sakkyndig nemnd.

Seksjonsnummer

Seksjonering benyttes der en eiendom består av flere selvstendige eierenheter som selges hver for seg, og der det ikke er naturlig å dele eiendommen på vanlig måte ved en delingsforretning. Typisk leilighetsbygg i flere etasjer eller blanding av forretning og leiligheter i samme bygg.

Sjablongtaksering

Sjablongpriser gies til ulike bygningstyper/funksjoner. Disse sjablongene multipliseres med kontrollmålt kvadratmeter, etasjefaktor, Indre faktor (IF), ytre faktor (YF) og sonefaktor (SF).

Skjønn

Vurderingen gjort av besiktiger for å treffe omsetningsverdien. Selv om sjablongtakstene hjelper oss et stykke på vei ved grundig forarbeide vil man uansett være avhengig av en skjønnsmessig vurdering for å kunne være sikker på å treffe omsetningsverdien. Skjønnet deles opp i to vurderingsforhold Ytre og Indre forhold.

Sonefaktor (SF)

Brukes for å justere prisforskjellen mellom forskjellige områder i kommunen. To identiske hus ville ellers kommet ut med lik sjablongtakst selv om de ligger på helt forskjellige plasser i kommunen.




Sist oppdatert den 08.jun.2016